Урок 1.1.
Об отрасли: недвижимость

Арендный бизнес — это передача имущества во временное пользование физическим и юридическим лицам, а также индивидуальным предпринимателям. В этой модели есть два ключевых участника: арендодатель и арендатор.

Какое именно имущество можно сдавать в аренду?

1. Жилая недвижимость. Квартиры, частные дома и другие жилые сооружения. Сдаются в аренду физическим лицам.
2. Коммерческая недвижимость. Помещения под магазины, офисы или склады. Также сюда относятся и апартаменты, хотя зачастую их приобретают для постоянного проживания.
3. Промышленная недвижимость. Объекты для производства. Чаще всего они не приобретаются для сдачи в аренду, а используются для своего бизнеса. Но если площадь объекта больше, чем требуется предпринимателю, в аренду можно сдавать неиспользуемую часть.
4. Земля. Может быть сдана в аренду сама по себе, например, под парковочные места или под строительство. К слову, большая часть земли в городах принадлежит государству и сдается в аренду даже для строительства жилых домов.

Арендный бизнес в цифрах

• 700 000 предпринимателей в России занимаются арендным бизнесом
• 80 % из них занимаются арендой коммерческих объектов
• 55 % предпринимателей управляют >5 объектами

Очевидно, что арендный бизнес был и остается распространенным не только в России, но и в мире. Он не дает сверхдоходности, однако отличается относительной стабильностью. А если сравнивать с другими отраслями, например, с розничной торговлей или производством, управление арендным бизнесом требует минимум времени.

Плюсы и минусы сдачи недвижимости в аренду

Плюсы

• Пассивный доход. Арендный бизнес, пожалуй, единственный вид бизнеса, в котором есть пассивный доход. Он возможен при условии заключения долгосрочного договора с надежным арендатором — в этом случае прибыль поступает, а тратить на бизнес много времени не приходится.
• Стабильность. На рынке большой выбор объектов и арендаторов, ведь людям всегда нужны жилые и нежилые помещения. Поэтому, имея объект в собственности для сдачи или желая его приобрести, можно не сомневаться в успехе.
• Надежность. Недвижимое имущество считается одним из самых надежных активов: в большинстве случаев объекты не обесцениваются, а в долгосрочной перспективе могут и вырастать в цене.
• Гибкий вид бизнеса. Предприниматель может заниматься жилой или коммерческой недвижимостью, сдавать один или несколько объектов, управлять всем самостоятельно или нанять необходимых специалистов — каждый найдет вариант по душе.
• Минимальный риск. Недвижимое имущество настолько востребовано, что даже в кризис его реально продать или сдать в аренду.

Минусы

• Высокий порог входа. Покупка недвижимости требует стартового капитала в несколько миллионов рублей.
• Долгая окупаемость. В среднем вложенные в покупку недвижимости средства окупаются только через пять-десять лет.
• Дополнительные расходы. Недвижимость всегда требует дополнительных расходов — это и коммунальные платежи, и ремонт, и налоги.
• Недобросовестные арендаторы. Среди арендаторов могут быть такие, кто халатно отнесется к недвижимости, перестанет платить или внезапно съедет. Это наверняка приведет к дополнительным расходам.
• Сезонность. Сезонность по-разному отражается на жилой и коммерческой недвижимости:
• • Например, в туристических городах жилая недвижимость более востребована летом, а в несезон наблюдается спад.
  • На аренду коммерческой недвижимости в свою очередь влияет сезонность бизнеса арендатора. Например, если арендатор продает мороженое, есть вероятность, что он не продлит договор на зимний

Какую недвижимость выбрать?

Стоит отметить, что в арендный бизнес чаще всего идут предприниматели с опытом ведения бизнеса в другой отрасли. Но если опыт в аренде недвижимости отсутствует, лучше начинать с жилых квартир или домов, так как для сдачи коммерции нужно разбираться в тонкостях переговоров, уметь проверять контрагентов на платежеспособность и добропорядочность.

Если ты все же хочешь заниматься коммерческой недвижимостью, то тебе стоит купить готовый арендный бизнес. Это коммерческие помещения с налаженными процессами и якорными арендаторами — крупными федеральными сетями, которые формируют стабильный клиентопоток и тем самим привлекают мелких арендаторов. В таком случае от тебя потребуется минимум усилий, чтобы получить первый доход и опыт.

Распространенные мифы о бизнесе в сфере недвижимости

Миф 1. Торговое помещение выгоднее офисного

Арендная ставка торгового помещения выше, чем офисного. Кажется, что и доходность торгового пощения в этом случае будет выше. Однако необходимо учитывать, что квадратный метр офиса стоит дешевле. Получается, что доходность этих двух типов помещений на самом деле не отличается.

Также немаловажную роль для оценки доходности играют требования к ремонту:

• Офисы обычно имеют типовой ремонт, который не требует больших вложений.
• Для торгового помещения часто нужно зонирование и отделка под конкретный бизнес.

Миф 2. Договор не важен

Не всегда хочется тратить время на составление индивидуального договора для каждой сделки — велик соблазн использовать типовой шаблон. Однако надо помнить, что договор — это юридический документ, и в случае возникновения разногласий с арендатором именно на основе указанных в нем параметров будет приниматься решение.

В частности, стоит уделить особое внимание вопросам индексации арендной ставки, обеспечительного платежа и условиям расторжения договора:

• Индексацию необходимо прописывать на весь период действия договора, чтобы сохранить реальную доходность объекта. Зачастую предприниматели рассчитывают доходность только по первому году аренды, считая индексацию непрогнозируемой величиной.
• Условия внесения и возврата обеспечительного платежа (суммы, которую арендатор передает арендодателю на случай нарушения условий договора) должны быть прозрачно описаны, чтобы не возникало спорных и неоднозначных ситуаций.
• Права расторжения договора арендатором в одностороннем порядке нет в грамотно составленном договоре. А если такое предполагается, то должно быть прописано отдельным условием.

Миф 3. Известный арендатор — залог успеха

Крупный сетевой арендатор (например, «Пятерочка») — это заветная мечта многих предпринимателей. Они овеяны ореолом стабильности и надежности. Однако не все так радужно. Сотрудничество с сетевым арендатором, действительно, может быть благополучным и долгосрочным, ведь он очень тщательно выбирает подходящее помещение и много вкладывает в него (зонирование, ремонт и прочее). Но такой арендатор склонен диктовать свои условия, в том числе может требовать снижения ставки.

Самый большой риск для предпринимателя — не пойти на уступки и потерять этого арендатора. В этом случае он останется с огромным помещением, отремонтированным под конкретные потребности. Сдать его будет непросто и, скорее всего, для этого придется вложить дополнительные средства в новый ремонт.

Миф 4. Высокодоходные помещения — только в центре

Зачастую это так. Но, например, в Москве есть недооцененные локации с отличными предложениями и находятся они далеко не в самом центре. Так, северный административный район еще недавно был в списке промышленных зон, а сейчас это одна из самых прогрессивных локаций.

Предпринимателю важно смотреть шире, отталкиваться от актуального рынка и постоянно следить за его обновлением. В этом случае ему не придется тратить огромные деньги на недвижимость в центре и при этом все равно выстраивать прибыльный бизнес.